邵宇：未来五年房价距离最高点会下降10% 长远看可能跌30%
来源：凤凰网财经
12月12-13日，由凤凰网主办，凤凰网财经承办的“2021凤凰网财经峰会”在上海举办。期间，东方证券首席经济学家邵宇在“行至十字路口的中国房地产”分论坛上，针对中国房地产市场的调整作了精彩阐述。
他表示疫情加剧了社会经济分化和国际竞争，也间接改变了房地产行业的格局。作为社会财富的主要承载者，对房地产行业的政策调整是改善贫富差距、实现社会资源优化配置的有利工具。
同时他指出，随着货币政策经历了一轮变化，流动性开始收缩，房地产领域的货币流动性也出现收缩，这意味着房地产管理措施的预期开始出现。
但“我们并不希望房地产就此消失，也不太可能”，邵宇同时表示。在可预见的将来，特别是“十四五”“十五五”期间，它“仍然是非常重要的产业”，具体就是2035年实现深度城市化之前的核心城市群建设。
所谓深度城市化，就是受“碳达峰”、“碳中和”政策影响，未来十五年内我国要实现的工业化、城市化建设。
未来地产模式正向新加坡模式转变
对于当前对房地产政策的调整，邵宇认为，这是一次对房地产的压力测试，是为了避免未来可能出现的风险，比如养老金亏空等。他解释到，业界普遍认为“碳达峰”之前，我们会在2026年率先实现“人达峰”。如果没有延迟退休，到2028年我们的养老金收入跟支出会正好持平。而当前的地产政策调整就是为了避免未来的尴尬。
如何调整呢？邵宇进一步表示，随着政策趋势慢慢确立，明年的房地产投资会有所回升，但也伴随一些重大趋势，比如地产发展模式的转变。
他举例长三角，指出长三角建设重点放在了两个区域，一个是830平方公里的临港，这里有66万的常住人口，未来目标是250万；另一个是将江苏吴江、浙江嘉善、上海青浦囊括起来的2300平方公里的长三角一体化发展示范区。两地加起来3200平方公里，邵宇认为这是未来10-15年整个长三角城市化的主要战场。
他还举例香港北部都市区，这里接近300平方公里，但要达到250万的常住人口。他认为未来我国内地以及香港的地产模式会向新加坡模式转变。
最后，邵宇总结到，房地产仍然是非常重要的产业，对房地产的优化政策明年底或将看到，也会形成对明年经济增长的重要贡献点。他预测未来五年内房价将回撤到现在最高点的90%，未来甚至会回撤到30%左右。虽然未来核心城区、核心房地产会有明显的保值功能，但是未来的增值空间会进一步压缩。
以下为采访实录：
邵宇：女士们、先生们，下午好！
刚才陆铭讲的挺好的，他是我的硕士同学，把房地产市场怎么发展的都讲完了。我是经济学家，我们从更大的角度对房地产、包括整个经济给大家一个更宏观的图景描绘。
首先，我们认为每次疫情次都会改变人类的运行轨迹，不管是中世纪的黑死病、禽流感、还是天花。这次疫情后，最大的改变主要体现在两方面：社会经济方面、全球化方面。
怎么看这两个变化的影响呢？首先是社会经济。社会经济（方面）最大的后果是，疫后变成了一个超级分化的世界：资本市场对实体经济的分化，或者虚拟对实体的分化。资产价格不断膨胀，房子、股票创下历史新高；相对来说实体不断收缩，线上和线下，以前活动都是线下（举行），现在有一半线上（举行）。线上的互联网巨头获得巨大的能量，但很多人（被）困在系统跟算法里面。贫富分化、大小企业分化也是如此明显的展开了。
社会经济方面的超级分化体现在我们的经济复苏上。以前中国经济学家花了很长时间争论中国经济走势是“L”型还是“V”类型，（后来）大家达成共识是“LV”型的。再后来发现不对，是“K”型的。这样一个剧烈分化的世界对我们的影响是什么？我们中国人传统术语中“社会经济”叫做什么？“民生”。我们还有一个术语叫“江山”，最近有句话大家听的比较多，“人民就是江山，江山就是人民”，这是第一个方面，面对剧烈的分化，我们政策应该怎样调整和应对。
第二个是全球化，我们中国有个传统的术语叫做“天下”，疫情以后，作为一个文明经济体，（我们这种生活方式），在全球如此激烈竞争的环境下我们应如何安身立命？能不能带来自己的创意或者贡献？当然我们必须面对大国竞争，我们看到的，也是我们一定要面对的疫后世界的两个问题：一个是关于民生，或者叫江山；一个是关于天下，关于全球化未来的进展。
今年是特殊的年份，是中国共产党成立一百周年。这一百年来，中国共产党和中国共产党人的初心就是为民族谋复兴，为人民谋幸福。这两个初心谋的是我们的社会经济，也就是江山方面的“为人民谋幸福”。我相信人民富裕是人民幸福的重要构成部分。具体到当下，这个“富裕”应该是共同富裕。包括房地产税政策的调整，我认为对贫富的调整应当说是最强有力的税种，也很有可能改变我们对社会经济分化的预期。
第二个从“天下”的角度来看：“为民族谋复兴”。大国之间竞争，竞争的是供应链、科技、货币，这几个方面对我们的房地产提出了更多需求。我们需要做资源配置优化，因为大家说只搞房地产没有未来，不搞房地产没有当下。我们看到今年的政策，以及未来的政策调整张力就在其中。
怎么看这样的调整？首先房地产非常重要，除了刚才讲的空间结构，它的重要性还体现在它是财富的承载。过去十多年我们生活在巨大的货币幻觉里，房地产比较好地吸收了它的流动性。
这张图展示的是危机之后，全球主流央行的货币投放，大概十年加起来没有去年两个季度投的那么多。而过去11年我们货币总量的流动性投放，已经超过了这11年之前人类历史的总和，所以我们生活在巨大的货币幻觉里面。我们做投资，去管理大概2万亿左右的资产，（对此）我们经常劝大家做长期投资，即“做时间的朋友”。你觉得你是做“时间的朋友”吗？你做的是“印钞机的朋友”，房地产跟其他资本市场上一样，也存在着巨大幻觉，什么时候把它捅破呢？我们要小心。
当前我们的货币经历了一轮新的变化，我们的房地产，某种意义上土地是地方政府资本金的来源。我们过去的杠杆来自于银行，以及居民所提供的来自于银行的杠杆，全部都是广义货币增速的扩张，也就是M2，M2代表总量的流动性，流动性收缩的情况下，自然我们的资产价格会受到影响，货币幻觉会慢慢淡去。现在整个房地产管理的措施，我们的整个预期已经发生了重大的变化，比方说过去这十年，北上广深，核心城市、核心区域，平均年化房地产的收益10%，怎么做投资很简单，10%资产端的收益，我自己两成首付，加5倍的杠杆，首付的利率5%，这个平均收益要接近25%左右，这是一道送分题。大家都在尝试用这种方式获取杠杆，这也是巨大的货币幻觉的来源。但未来当一个城市房子占10%每年的年化，如果3%，利率是5%，你加杠杆敢加吗？再有房地产税每年扣掉你0.5-1个点的收益率，所以你要当心。原来为你送分的财富结构发生了本质的变化。
我们并不希望房地产就此消失也，也不太可能，它仍然非常重要。今年1月底受国务院邀请去参加了总理座谈会，当时我们主要讨论就是这张图。
给中央领导汇报的时候我是这样讲的，我说在决策者眼中，这是未来中国应该发展的一张蓝图(蓝图的英文是blueprints，简称BP)。我是来自投行的经济学家，我看到的也是BP：business plan（商业计划书）。所以看未来五年、十年跟十五年关键的路径，如果你连母公司的BP都没整明白，怎么能确保自己家里一亩三分地耕耘得很好呢？投行经济学家重要的功能就是向大众解释BP或者business plan，找出这里的核心区域、领域、行业跟企业去BP化你的资源配置，并获得下一轮成长的红利。
这里面跟房地产至关重要的是这样几个点：首先，关于绿色发展。我们看到的是关键的未来的一张时间框架。我们要求2030年碳达峰，2060年碳中和，不知道大家有没有想明白这意味着什么？意味着未来十年到十五年我们要走过城市化跟工业化的最高峰。我们对未来十五年的增长和增速大概是这样预判的（下图），“十四五”期间是5%，“十五五”是4%，到了2030、2035会收缩到3%。说白了，这5年、10年、15年，我们最终完成的这样一张关键的图，也就是深度城市化。
也就是说我们并不要求所有地方都完成深度城市化建设，只要求在这样一些核心的城市群，特别是蓝色跟绿色的这样一个一二线城市群（图3），他们占到我们经济总量的85%，人口只有45%，而我们大概还能以每年1个百分点的速度（增长）。现在我们到了全球化率（城市化率）的64%，如果每年1个百分点，我们大概在2035年达到80%的城市化率。有一个有趣的全球通用的经济现象，基本上一个经济体在他的城市化率突破80%、制造率占比突破40%的时候，（这个经济体）就（实现）碳达峰了。为什么？该修的房子、该修的路全部修完了。它在全球所占的资产品的比重也已经稳定下来，这是全球已经达峰的发达经济体的共同经验，我们相信中国也不会意外。我们认为在未来10-15年里将经过我们非凡增长的最关键，也可能是最高潮的部分。
未来我们做深度城市化的努力，不光构建城市群，关键是职业跟住宿相匹配，大家知道今年春节不是特别晚，1月30日左右。我们有一个段子很经典，每年到了春节的时候，北京的办公室的李处、张处、王处回到自己的家乡，或者叫做“狗顺、二蛋”，上海格子间里的（白领们）回到自己的故乡叫“玉花”等等。为什么有这样一种分离。这样一个春运是我们蓝色星球上最大规模哺乳动物的来回迁徙，36亿人次来回倒腾，非洲的角马200万算什么？因为我们是分离的。但是这也就是我们内循环的终极，包括各种各样的投资，包括房地产投资，包括基础设施投资、公共服务投资、人力资源投资和产能投资，这将贡献我们年均突破4%左右的关键增长力量，如果没有这个我们的增长趋于平淡，所以一定要把握住这个机会。
今年对房地产的调整包括三条红线、贷款集中度、括现在慢慢放松的控制等，我把它视为一次对房地产的压力测试。为什么？因为现在市场相对比较一致的预期认为，我们会在2026年左右先实现“人达峰”，再“碳达峰”。同时在2028年左右，如果没有延迟退休的话，我们的养老金收入跟支出正好扯平。如果今天压力测试会出了这么多问题，五年或者十年以后再做一次，那个时候经济体已经人达峰了，我们的老龄化程度已经快要接近日本了，你要问的是债务、杠杆、泡沫有没有达峰？
我们现在政策的调整就是为了避免可能会出现这样的风险做的一系列优化，现在的趋势已经开始建立起来了，这是一个好的方面。所以房地产明年投资会有所回升，但是有些重大的趋势也在变化。
看这张图，讲到上海，我和陆铭争论了好多年，他让大家都到城市中心，这没有问题。但是大家看到上海，包括长三角，所有建设的重点放在两个区域，第一个是830平方公里的临港，这地方有66万的常住人口，他的目标是250万。然后是囊括江苏吴江、浙江嘉善、上海青浦在内的2300平方公里的长三角一体化示范区，这两块地方加起来3200平方公里，我认为这就是未来10-15年整个长三角城市化的主要战场。同时我们也注意到，曾经在中国香港北部，叫做香港北部的都市区，那个地方有接近300平方公里，要达到250万的常住人口，这意味着非常非常清楚的事情，很有可能我们会把过去这30年中国所有的内地城市，包括中国香港不断实现的香港模式真正开始向新加坡模式做转换，这是一个关键的时刻。
我们的房地产仍然是非常重要的产业，对房地产优化的政策明年底会看到，也会形成对明年经济增长重要的贡献点，但是趋势已经开始变化。抓住这样一个趋势，包括对未来的合理投资，才会赢得未来。还有房达峰跟人口达峰的关系，我们的预测在未来五年里房价回撤到现在最高点的90%，未来甚至会回撤到30%左右，这意味着很明确的配置的逻辑。我们认为核心城区、核心房地产会有明显的保值功能，但是未来的增值空间会进一步的压缩，在这种前提下希望大家做好明确的配置。
这是我们给大家最简单的建议，这就是我的分享，谢谢。
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